crédit immobilier

A croire qu'il s'agit d'un seuil psychologique, que les acquéreurs ne veulent pas franchir : selon  Laforêt Immobilier, les prix dans l'ancien en octobre ont buté sur le plafond des 6.000 euros du mètre carré. A 5.963 euros, l'augmentation sur un mois est de 1,3 %. Mais la période est peu significative : à l'approche de la fin de l'année, l'activité est traditionnellement moins soutenue pour l'immobilier. Cela dit, sur douze mois, l'ampleur du ralentissement prend toute sa mesure : la hausse n'est plus que de 2 %. Alors que le mois dernier, en moyenne annuelle, elle atteignait les 5 %. Tandis qu'un an plus tôt, la progression s'était établie à 15 %. Il n'en demeure pas moins que les prix restent inscrits toujours à la hausse. La perspective d'une stabilisation des taux longs va-t-elle encore contribuer à animer le marché, ou bien la remontée des taux courts va-t-elle au contraire le tarir ? Les professionnels attendent des signes des marchés financiers sans être persuadés de leur impact immédiat.

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Dans ce type d'emprunt, le remboursement de la totalité du capital s'effectue à la dernière échéance, à la fin du prêt (in fine, en latin). Les autres mensualités ne servant qu'à payer les intérêts. Contrairement aux prêts amortissables classiques : chaque mois, l'emprunteur rembourse une part du capital et les intérêts.

Principal avantage du prêt in fine : les remboursements mensuels sont moins élevés. Ainsi, pour 100 000 euros empruntés sur quinze ans au taux de 4 %, vous rembourserez 330 euros, contre 740 euros avec un prêt amortissable.

Et c'est pour cette raison que le crédit in fine est utilisé principalement pour le financement d'un investissement locatif. Car le fisc permet à l'emprunteur investisseur de déduire de ses revenus locatifs les intérêts de son emprunt immobilier. L'idéal étant que les intérêts soient supérieurs aux loyers, afin de créer un « déficit foncier », directement imputable sur les revenus du contribuable. Avec un prêt amortissable classique, le montant des intérêts diminue à chaque échéance, puisqu'il est calculé sur le capital restant dû et que celui-ci se réduit également à chaque échéance du prêt. Dans le prêt in fine, le capital reste identique car non amorti jusqu'au terme du crédit : le montant total des intérêts payés est constant et beaucoup plus important.

Pour solder le capital à l'échéance du prêt, l'emprunteur peut revendre son bien immobilier. Mais la solution la plus simple est de se constituer une épargne en versant chaque mois pendant toute la durée du crédit une mensualité sur un produit de placement associé et prévu à cet effet. En langage technique, on appelle cela adosser un prêt in fine à un contrat d'assurance-vie. Cette épargne est nantie, c'est-à-dire affectée à la garantie du prêt, en faveur de la banque qui propose plusieurs supports, généralement un contrat d'assurance-vie.

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Les constructeurs vont être confrontés à l'avenir au problème de la solvabilité des ménages. Pour André Caron, directeur de l'étude, «l'ascenseur social est en panne». En effet, le principe selon lequel l'acheteur primo-accédant passe du HLM à la maison individuelle n'a plus lieu d'être. On observe une forte baisse de la primo-accession au profit de la « secundo-accession » qui passe de 42% en 2004 à 50% aujourd'hui.

L'étude montre également une élévation de l'âge d'accession à la propriété. Les plus de 50 ans représentent aujourd'hui 32% du marché contre 19 % en 2005 ! Les hausses des prix de la maison (+6%) et du terrain (+28%), alors que les ménages voient leurs revenus augmenter d'à peine 3%, expliquent ces tendances. Jusqu'à présent, les ménages compensaient cet état de fait par le biais de l'éloignement et d'un allongement de la durée du remboursement. Mais, selon André Caron, cela ne pourra pas durer : l'élasticité dans ces domaines est mince. Enfin, le seuil de revenu d'accessibilité à la propriété étant de 1700 € par mois (sachant que seulement 41% des acheteurs ont des revenus inférieurs à 2300 €, et qu'entre la classe de revenu la plus basse et celle la plus haute, le prix moyen de la maison augmente de 50% et celui du terrain de 150% !), 40% des ménages Français sont laissés « hors marché ».

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Les charges de copropriété se sont établies en moyenne à 19,8 €/m2 en 2005, soit une augmentation de 4,8 % par rapport à 2004, selon le dernier Observatoire des charges de copropriété de la Confédération nationale des administrateurs de biens. Le niveau des charges varie très fortement entre les villes, en raison des spécificités climatiques (niveau de dépenses de chauffage) ou de formes architecturales (hauteur des immeubles, dépenses d'ascenseur) et aussi en fonction des pratiques d'amélioration et d'entretien. La région Ile-de-France a enregistré les taux de charges les plus élevés : 27,2 €/m2 dans les Hauts-de-Seine, 22 €/m2 dans le Val d'Oise et 21,6 €/m2 à Paris, à cause des charges relatives à "l'eau froide", aux "frais de personnel" et aux "sociétés extérieures". Les niveaux de charges les plus bas sont observés à Perpignan (7,8 €/m2), à Rodez (8 €/m2) et à Clermont-Ferrand (9,3 €/m2), en raison des dépenses de chauffage et de frais de personnel plus faibles qu'ailleurs.

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Taux Euribor 360 jours
Taux	Dernier	Variation	Date
EUR 1W Euribor	3.35200 %	0.00%	14/11/2006
EUR 1M Euribor	3.39600 %	+0.50%	14/11/2006
EUR 2M Euribor	3.54300 %	+0.25%	14/11/2006
EUR 3M Euribor	3.59300 %	+0.17%	14/11/2006
EUR 4M Euribor	3.64500 %	+0.11%	14/11/2006
EUR 5M Euribor	3.69600 %	+0.16%	14/11/2006
EUR 6M Euribor	3.73600 %	+0.24%	14/11/2006
EUR 7M Euribor	3.77300 %	+0.40%	14/11/2006
EUR 8M Euribor	3.80300 %	+0.34%	14/11/2006
EUR 9M Euribor	3.83100 %	+0.47%	14/11/2006
EUR 10M Euribor	3.85200 %	+0.44%	14/11/2006
EUR 11M Euribor	3.86700 %	+0.60%	14/11/2006
EUR 1Y Euribor	3.88500 %	+0.73%	14/11/2006

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