crédit immobilier

Taux Euribor 360 jours
Taux	Dernier	Variation	Date
EUR 1W Euribor	3.59200 %	0.00%	18/01/2007
EUR 1M Euribor	3.86400 %	+0.03%	26/03/2007
EUR 2M Euribor	3.87400 %	0.00%	23/03/2007
EUR 3M Euribor	3.90600 %	+0.05%	26/03/2007
EUR 4M Euribor	3.95000 %	+0.13%	26/03/2007
EUR 5M Euribor	3.98500 %	+0.10%	26/03/2007
EUR 6M Euribor	4.02300 %	+0.22%	26/03/2007
EUR 7M Euribor	4.04700 %	+0.17%	26/03/2007
EUR 8M Euribor	4.07100 %	+0.22%	26/03/2007
EUR 9M Euribor	4.09200 %	+0.34%	26/03/2007
EUR 10M Euribor	4.11300 %	+0.37%	26/03/2007
EUR 11M Euribor	4.12500 %	+0.36%	26/03/2007
EUR 1Y Euribor	4.13900 %	+0.36%	26/03/2007

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Dorénavant les investisseurs en immobilier locatif peuvent avoir pour locataires non plus uniquement des particuliers, mais une société ou à un groupement. C'est un atout notamment en terme de solvabilité !

Jusqu'à présent la location en Borloo ancien n'était possible que si elle avait lieu directement auprès d'un particulier. Désormais, la loi sur le droit au logement opposable et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale du 5 mars 2007 permet aux propriétaires de louer leurs logements à des personnes morales, qui pourront les louer ensuite dans des conditions de conventionnement comparables à usage d'habitation principale à des particuliers.

Un décret qui paraîtra ultérieurement précisera les modalités d'appréciation des loyers et des ressources de l'occupant ainsi que les conditions de cette location.

Le Borloo ancien est le seul dispositif défiscalisant pour l'immobilier ancien. Les propriétaires- bailleurs obtiennent une déduction spécifique de 30% ou de 45 % sur les revenus bruts de la location selon le type de conventionnement en secteur intermédiaire ou en secteur social ou très social.

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La revalorisation des aides au logement et l'élargissement du dispositif  "Borloo ancien" aux baux en cours devraient améliorer l'attractivité de ce type de placement immobilier.

Passées relativement inaperçues dans la loi instituant le droit au logement opposable publiée au Journal Officiel du 6 mars, deux dispositions devraient sécuriser les propriétaires-bailleurs.

La revalorisation des aides au logement. A partir du ler janvier 2008, elle s'effectuera automatiquement chaque année en fonction de l'évolution de l'indice de référence des loyers (IRL). Concrètement cette mesure concerne toutes les aides permettant à leurs bénéficiaires de réduire leurs dépenses de logement : allocation de logement à caractère social (ALS) ou allocation logement à caractère familiale (ALF) ou encore aide personnalisée au logement (APL).

La possibilité de conventionner le logement  en cours de bail.  En fait, en prenant cette initiative lors du renouvellement du bail avec un locataire en place, les bailleurs pourront bénéficier dans le cadre du régime " Borloo ancien" de la déduction spécifique de 30% ou 45% des revenus fonciers, prévue en cas de conventionnement sans travaux. Encore faut-il respecter à la fois les plafonds de loyer et ceux de revenus du locataire, prévus par ces dispositifs.

Jusqu'à maintenant le régime du "Borloo ancien" n'était ouvert qu'à la location de logements anciens vacants. Son extension aux baux en cours permettra aux ménages aux revenus modestes, voire très modestes, de rester en place, selon la FNAIM (fédération des agents immobiliers). Quant au relatif manque à gagner lié au plafonnement des loyers, il est appelé à être relativement compensé par l'abattement forfaitaire de 30% ou 45% s'appliquant sur lesdits loyers.

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Le nouveau relèvement du taux d'intérêt directeur par la BCE renchérira le coût des prêts immobiliers à taux variables proposés sur une très longue période.

Prudence. Ce jeudi, la Banque centrale européenne (BCE) a relevé d'un quart de point le niveau de son taux d'intérêt directeur. Le taux de refinancement de la zone euro s'élève donc désormais de 3,75%. L'institution dirigée par le Français Jean-Claude Trichet vient ainsi de procéder à la septième hausse de ses taux en quinze mois, la dernière en date remontant à décembre 2006.

Une référence pour les crédits à taux variables

Par rapport à mars 2006, période au cours de laquelle le taux directeur se situait à 2,50%, l'augmentation atteint donc 1,25 point. Même s'il est graduel, ce mouvement haussier a inévitablement un impact sur les taux variables. A la différence des crédits à taux fixe référencés sur les taux à long terme, ceux à taux variables sont impactés par les taux à court terme.

L'allongement  de la durée de prêts

Cette tendance s'avère d'autant plus préoccupante, que pour solvabiliser leurs candidats à l'accession à la propriété, les établissements financiers n'hésitent pas à allonger la durée de prêts. En quatre ans, leur durée moyenne est passée de quinze ans à dix-huit ans, selon la Commission Bancaire. 

Depuis peu des courtiers proposent en France des prêts d'une banque espagnole dont la durée peut atteindre cinquante ans. Prochainement des établissements spécialisés dans le crédit immobilier enrichiront leur gamme de formules à taux variables dont la durée pourra totaliser quarante ans, sachant que l'UCB a déjà relevé la durée maximale de ses prêts à trente cinq ans.

Une bombe à retardement

Même lorsqu'elles sont capées, c'est-à-dire assorties d'un plafond à la hausse des taux, ces formules à très long terme présentent des inconvénients. Tout d'abord, plus la période de crédit est longue, moins le cap proposé par l'établissement bancaire protège l'emprunteur. Ensuite, le remboursement du capital intervient très tardivement dans un prêt à long terme. Ainsi par exemple, pour un prêt de 100.000 euros sur cinquante ans, au bout de dix ans, l'emprunt n'aura remboursé qu'un peu plus de 5.000 euros! Explication : ses premières mensualités sont essentiellement composées d'intérêts. Enfin, en cas de retournement du marché de l'immobilier résidentiel, il court le risque que le prix de revente de son bien ne couvre pas le capital à rembourser au banquier. Mieux vaut donc y réfléchir à deux fois avant de s'engager dans ces formules à taux variables.

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Le marché de la construction de maisons individuelles se stabilise "à un haut niveau" après "huit années de croissance", selon l'UNCMI. Le logement collectif est le plus actif.

Le marché de la construction de maisons individuelles se stabilise "à un haut niveau" après "huit années de croissance", indiquait mardi 6 mars l'Union nationale des constructeurs de maisons individuelles (UNCMI), qui ne croit pas à une bulle spéculative. Le marché de la construction "se stabilise graduellement, à +10% en 2006", affichant "une santé durable malgré la tension sur les prix", précise l'union professionnelle.

Une hausse tirée par le logement collectif

La hausse est "globalement tirée par le logement collectif", à +16%, tandis que "la maison individuelle affiche une progression plus modeste de 4,4%", reconnaît l'UNCMI, avec 277.216 maisons construites en 2006 contre 266.000 en 2005. "Cette stabilisation du marché à un haut niveau révèle le fait que nous ne sommes pas dans une bulle spéculative", affirment ces constructeurs, "les prix sont élevés mais ne sont pas clairement surévalués et la demande reste soutenue".

Le désir de "maison individuelle"

Les raisons de la forte demande sont nombreuses et reconnues par tout le secteur du logement : le désir des Français d'acquérir une maison individuelle, la préférence pour le placement pierre, l'inquiétude sur les retraites. Mais, pour l'UNCMI, la demande est aussi forte en raison de "la crise du logement" qui n'est "pas une crise de pénurie au sens ancien du terme". Il s'agit à la fois d'une "demande classique d'habitat en relation avec la courbe démographique, alors même que la rotation du parc est ralentie par la durée de l'allongement de la vie". Mais la demande est aussi "durablement soutenue par la concrétisation d'aspirations à plus d'espace, de confort, et par l'évolution des modes de vie", expliquent les constructeurs.

Ce sont les régions du Nord, du bassin parisien et du Centre-Est qui restent en croissance, selon l'indicateur Markémétron établi par l'agence André Caron pour l'UNCMI. (AFP)

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