crédit immobilier

Le Sénat a décidé d'adopter dans le cadre du projet de loi portant engagement national pour le logement le "permis de louer". Ce permis délivré par le maire doit être demandé par le bailleur pour toute mise en location d'un logement dans un immeuble de plus de trente ans. Il ne sera délivré qu'à la condition que le logement réponde aux caractéristiques de décence. Adopté à titre expérimental et pour une durée de cinq ans, ce dispositif est réservé dans un premier temps aux communes de plus de 50 000 habitants, situées dans une zone urbaine sensible, qui sont laissées libres d'y recourir ou non.

Cadre légal

La renégociation d'un prêt aboutit normalement :

• soit à l'allongement de la durée du crédit en cours,
• soit au rachat du capital restant dû.

Dans le premier cas, dès lors qu'il n'y a pas de changement du montant emprunté et du taux d'intérêt, la modification du contrat de prêt s'opère par simple avenant. La seconde opération sous-entend la négociation d'une nouvelle offre de prêt entraînant par la même occasion le remboursement anticipé du prêt en cours.

Remboursement anticipé d'un prêt à la consommation

L'emprunteur peut toujours rembourser par anticipation le crédit qui lui a été consenti. Dans le cas d'un remboursement partiel, l'établissement prêteur peut toutefois exiger le versement d'un montant minimum équivalant à 3 mensualités.

Aucune indemnité n'est due pour le remboursement anticipé d'un crédit à la consommation (article L 311-29 du Code de la consommation).

Remboursement anticipé d'un prêt immobilier

Un remboursement anticipé est en principe possible. Le contrat de prêt peut cependant prévoir que le remboursement partiel, inférieur ou égal à 10 % du montant initial du prêt, est interdit, sauf s'il s'agit du solde. Le remboursement anticipé donne éventuellement lieu au versement d'une indemnité qui ne peut excéder :

• la valeur de 1 semestre d'intérêt sur le capital remboursé au taux moyen du prêt,
• sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû avant le remboursement.

REMARQUE : pour les prêts conclus depuis le 29.06.99, aucune indemnité ne peut être réclamée si le remboursement est motivé par certains événements : décès, licenciement, invalidité ou vente de l’immeuble (résidence principale) suite au changement du lieu d’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint.

Quand renégocier ?

Avant toute renégociation, l'emprunteur doit vérifier plusieurs éléments.

En premier lieu, il lui faut relire le contrat de prêt et examiner les éventuelles conditions imposées pour la renégociation d'un prêt : par exemple, dans le cas d'un prêt immobilier, la période de franchise durant laquelle toute renégociation est impossible, le montant minimum pouvant être remboursé ou encore les frais liés à l'opération.

L'analyse de l'amortissement du prêt en cours est ensuite nécessaire. Le tableau d'amortissement remis à la naissance du prêt montre mois par mois la part d'intérêts et la part de capital représentant le montant des mensualités. Selon le type de prêt souscrit (classique, échéance constante, échéance progressive, prêt relais, in fine...), le capital ne s'amortit pas de la même manière. Le coût global de la renégociation sera donc différent selon le type d'amortissement. Dans le cadre d'un prêt à échéance constante (la grande majorité des prêts octroyés aux particuliers), il est facile de constater que dans les premières années du prêt, l'emprunteur paie principalement les intérêts et le capital emprunté s'amortit relativement peu. Plus le crédit est jeune, plus les économies sont donc susceptibles d'être significatives à l'issue de la renégociation. Il est ainsi généralement admis que l'opération est intéressante dans la première moitié voire le premier tiers de la vie de l'emprunt.

Enfin, pour que "le jeu en vaille la chandelle", il convient de repérer et de calculer les divers frais occasionnés par la renégociation du prêt.

La Banque Centrale Européenne n'a pas modifié ses taux directeur ce jeudi à l'issue de la dernière  réunion de son comité de politique monétaire.

Le taux de refinancement reste donc à 2.50 %, niveau  atteint au mois de mars suite au 2ème relévement de 0.25% effectué au cours de ces cinq dernières années.

Cependant les marchés financiers, en tenant compte de la reprise économique, prévoient un relévement des taux au mois de mai.

La BCE a toujours souligné qu'elle n'était pas engagée dans une politique de relèvement des taux systématique et régulière à l'image de celle suivie par la Réserve fédérale américaine.

Mais Jean Claude Trichet, président de la BCE, déclarait à la fin du mois dernier que le bas niveau des taux d'intérêt nominaux et réels créait des conditions favorables à la croissance et à l'emploi dans la zone euro.

Il avait également insisté sur le mandat de stabilité des prix de la BCE et jugeait que les marchés comprenaient parfaitement bien ce message.

Le ralentissement de la hausse des prix dans l'immobilier ancien se confirme dans l'Hexagone, indique la Fédération nationale de l'immobilier (FNAIM) en dévoilant ses dernières statistiques mensuelles. Le mois dernier, les prix ont certes progressé de 3,3% par rapport au même mois de l'année 2005 mais ils ont baissé de 1,4% comparé à février, souligne la FNAIM. Plus précisément, sur un an, le prix des maisons a augmenté de 9,5% en mars tandis que celui des appartements a progressé de 9,2%. En glissement mensuel, la baisse des prix est plus sensible pour les appartements (-1,9%) que pour les maisons (-0,9%).

Depuis plusieurs mois, rappelle la FNAIM, le ralentissement est régulier. De 9,9% sur un an en janvier, la hausse est passée à 9,6% en février, selon la FNAIM. Les prix qui avaient augmenté 15,5% en 2004, ont augmenté en moyenne de 10,3% en 2005. La fédération indique cependant que «même si les prix viennent d'enregistrer un recul au cours du mois de mars, leurs tendances ne sont toujours pas inscrites à la baisse en ce début d'année». Sur l'ensemble du premier trimestre, en effet, les prix de l'ancien ont encore progressé de 2,2% au cours du premier trimestre 2006 (+1,7% pour les maisons, +2,5% pour les appartements).

En février 2005, le salaire mensuel moyen des ménages qui avaient signé une maison chez Geoxia s'élevait à 2.953 euros. Le prix du mètre carré s'affichait alors à 1.669 euros. Un an plus tard, le revenu professionnel moyen est tombé à 2.901 euros. Tandis que le prix du mètre carré a bondi à 1.786 euros. Autrement dit, des familles aux salaires de plus en plus comprimés s'endettent pour acheter un toit de plus en plus cher. D'un côté, le pouvoir d'achat des accédants est en baisse de 1,6 %, tandis que les biens convoités se sont revalorisés de 7 %. Une consolation, sur la période, la superficie moyenne des maisons vendues a gagné un mètre carré : 99 contre 98. Mais avec, bien sûr, les disparités régionales d'usage. Ainsi, dans le Centre-Ouest, il suffit d'une base unitaire de 1.457 euros pour accéder à 101 mètres carrés. Tandis qu'en Méditerranée, 2.575 euros du mètre carré sont nécessaires pour pénétrer dans 94 mètres carrés.

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