Les prix dans l'ancien sont quasiment restés stables au cours du premier trimestre 2007, avec une hausse de 0,5%. Sur l'année glissante, ils affichent une progression de 6,5%, selon la FNAIM. La hausse pourrait se situer entre 3,5% et 5% en 2007.             Le vent serait-il en train de tourner sur le marché des logements anciens en France ? Au terme de six mois de baisse et de hausse alternées, les prix sont quasiment restés stables au cours du premier trimestre 2007, avec une hausse de 0,5%. A fin mars, sur l'année glissante, les prix de l'ancien ont augmenté de 6,5%, contre 7,1% à fin mars 2006 et 10,4% à fin mars 2005, selon la FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier).

 

 

Une hausse annuelle des prix de 5% en 2007 ?

 

" Avec une progression des prix s'approchant progressivement des 5%, le marché semble, en effet, avoir réagi mécaniquement à l'appréciation des taux d'intérêt des crédits immobiliers " analyse-t-on à la FNAIM.  Et de poursuivre : "Un allongement de la durée des emprunts et une amélioration sensible du revenu des ménages n'auraient pas permis, à eux seuls, de compenser de nouvelles hausses à deux chiffres ". Pour passer de 6,5% de hausse annuelle à 5% voire 3,5%, il faut s'attendre encore à des variations mensuelles erratiques de prix (hausse et baisse) d'ici à la fin de cette année. 

 

 

Un marché favorable aux acheteurs

 

Dans un marché manquant quelque peu de lisibilité, les délais de vente ont gagné un jour en passant à 53 jours selon la FNAIM Ile-de -France. Quant aux marges de négociation, elles dépendent bien sûr du " prix de présentation" du bien immobilier proposé à la vente. Plus le vendeur s'approche de l'estimation effectuée par le professionnel, moins le différentiel de prix est important. 

 

 

 

 

En France, les agences immobilières membres de la FNAIM réalisent quasiment un tiers des transactions de logements dans l'ancien, soit près de 240.000 affaires en 2006, selon les dernières estimations. Dans ce contexte mitigé, pour réaliser rapidement leur transaction, les vendeurs ont tout intérêt à proposer leur bien à un prix plus raisonnable. Quant aux acheteurs, le marché leur est favorable. Et, ils bénéficient d'une belle marge de négociation sur les biens affichant quelques défauts.

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Taux Euribor 360 jours
Taux	Dernier	Variation	Date
EUR 1W Euribor	3.59200 %	0.00%	18/01/2007
EUR 1M Euribor	3.86300 %	-0.05%	04/04/2007
EUR 2M Euribor	3.87700 %	0.00%	03/04/2007
EUR 3M Euribor	3.94400 %	+0.20%	04/04/2007
EUR 4M Euribor	3.99100 %	+0.15%	04/04/2007
EUR 5M Euribor	4.02700 %	+0.12%	04/04/2007
EUR 6M Euribor	4.06900 %	+0.27%	04/04/2007
EUR 7M Euribor	4.09800 %	+0.10%	04/04/2007
EUR 8M Euribor	4.12200 %	-0.02%	04/04/2007
EUR 9M Euribor	4.14900 %	0.00%	03/04/2007
EUR 10M Euribor	4.16800 %	0.00%	03/04/2007
EUR 11M Euribor	4.18600 %	-0.02%	04/04/2007
EUR 1Y Euribor	4.20300 %	-0.05%	04/04/2007

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Les plafonds de ressources du nouveau prêt 0 % sont parus au Journal officiel. Ils tiennent compte du relèvement des plafonds de la zone A (agglomération parisienne, Côte d'Azur et le Genevois Français) et de la réforme de l'impôt sur le revenu (suppression de l'abattement de 20 %). Ces plafonds sont applicables aux offres de prêt émises à compter du 01.04.2007. Revenu fiscal de référence pour 1 personne : 31 250 € en zone A, 23 688 € en zone B ou C ; pour 2 personnes : 43 750 € en zone A, 31 588 € en zone B ou C ; pour 3 personnes : 50 000 € en zone A, 36 538 € en zone B ou C. Sont également publiés les plafonds de ressources relatifs à la majoration spécifique de prêt dont peuvent bénéficier, depuis le 01.01.2007, les emprunteurs percevant des revenus modestes.

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Placements immobiliers : attention aux excès de la défiscalisation 
Outre gonfler les prix de vente, les avantages fiscaux liés à l'investissement résidentiel ont tendance à créer une pléthore de biens disponibles à la location.           

Emplacement, emplacement, emplacement, les trois règles d'or de l'immobilier ne varient pas au fil du temps. Pourtant des investisseurs privés, qui se sont laissés tenter par les sirènes de la défiscalisation s'en mordent les doigts. Attirés par les avantages fiscaux du dispositif Robien, ils ont eu tendance à privilégier la carotte fiscale à l'emplacement." Résultat : il existe une offre en produits défiscalisants parfois déconnectée de la réalité du marché, ce qui génère une surproduction dans des zones éloignées des secteurs où se concentrent les besoins " soulignent les experts du Crédit Foncier, dans leur dernière étude.

Des villes moyennes sinistrées

En peu partout en France, les promoteurs ont lancé des programmes de logements assortis d'un avantage fiscal. L'offre excédentaire concerne essentiellement des villes moyennes comme Valence, Tarbes, Montauban, Quimper, Brives, St-Brieuc, Angoulême, Mulhouse, Colmar et Niort, selon le Crédit Foncier. Nombre de biens destinés à la location restent vides plusieurs mois après leur livraison. Ne percevant aucun loyer, les investisseurs doivent faire face aux échéances du crédit. Et s'ils n'ont pas d'épargne devant eux, la solution consiste alors à brader leur bien à un autre investisseur ou à un accédant à la propriété.La décote est d'autant plus forte que les prix ont été gonflés. Ainsi par exemple en Aquitaine et dans le Poitou-Charente, l'étude _ toujours selon le Crédit Foncier_,  d'un échantillon de dix-sept opérations en "Robien" a révélé un écart moyen de 15% environ entre les prix de commercialisation et les prix de marché. Pire, cet écart variait de 20 à 38% pour la moitié de ces programmes ! 

Les indispensables précautions

Pour éviter les mauvaises surprises, mieux vaut faire preuve de vigilance. A commencer par se rendre sur place pour apprécier la localisation du bien, la vitalité de la demande locative et l'adéquation du prix demandé par rapport à celui du marché. " Dernière précaution : sélectionner des programmes de logements présentant une mixité entre accédants à la propriété et investisseurs, avec un ratio minimum de 60% d'accédants " conseille Olivier Guerin, directeur général de la plateforme immobilière Espace Partenaires. Cette présence de propriétaires occupants constitue un critère à prendre en compte, pour investir sans surpayer son bien. De plus, il constitue une garantie de bon entretien de l'immeuble, les propriétaires étant généralement plus attentifs à la préservation de leur bien que les simples locatairesVous recherchez un prêt immobilier ou souhaitez renégocier un prêt en cours ?  En 1 seul clic, comparez toutes les banques. Contactez-nous dès maintenant : il vous suffit de nous téléphoner au  04 42 38 36 68 ou de compléter la demande d'étude sur credit immobilier

On l'a dit, il est actuellement plus facile d'acheter que de louer, les banques déroulant le tapis rouge aux candidats à l'accession. " Dès lors, les meilleurs candidats à la location sont partis et ceux qui restent aujourd'hui sont des candidats plus fragiles financièrement, analyse Henry Buzy-Cazaux, vice-président de Tagerim, groupe immobilier qui gère 100.000 lots. Or, comme les loyers restent élevés même s'ils accusent une légère correction, les barrières à l'entrée restent fixées à haut niveau. " Pour décrocher une location, il faut déjà présenter un certain nombre de documents : contrat de travail et trois dernières fiches de salaire ou bilan des dernières années pour les professions libérales, relevés d'imposition... les gains du locataire devant représenter au moins trois fois le montant du loyer. Toutefois, la loi instituant le droit au logement opposable (Dalo), du 5 mars 2007, dans son article 35, établit une liste de documents qu'un bailleur ne peut plus demander au candidat locataire, entre autres une copie de son relevé de compte, une attestation d'absence de crédit en cours, une attestation de l'employeur dès lors qu'il peut être fourni le contrat de travail et les bulletins de salaire, une attestation du précédent bailleur indiquant que le locataire est à jour dès lors qu'il peut présenter des quittances, la production de plus de deux bilans pour les travailleurs indépendants... Commencent aussi à être signalés les premiers contrats avec " garantie des risques locatifs " qui sécurisent le bailleur (voir sur www.uesl.fr, le site du 1 % logement). Reste que la plus grosse difficulté pour un locataire est de débourser, avant même l'entrée dans les lieux, une somme considérable. " Au bas mot trois mois, puisque la loi prévoit un dépôt de garantie de deux mois de loyers hors charges et qu'il faut verser le premier mois d'entrée dans les lieux ", rappelle Serge Ivars, président de la Confédération nationale des administrateurs de biens (CNAB). Sans compter l'équivalent d'un mois d'honoraires si la location se fait par un professionnel. Parfois, le bailleur veut encore s'entourer de précautions supplémentaires. " Dans des locations haut de gamme où les loyers dépassent les 3.800 euros charges comprises, les bailleurs demandent un revenu égal à quatre fois le montant du loyer et la plupart du temps une caution bancaire équivalente à un an de loyers ", note Alexandra Bohuon, du service Féau Location. Et, pour des étrangers qui louent à plus de 30.000 euros un 400 m2 avenue Foch, par exemple, la caution bancaire peut être équivalente à deux ans de loyers. Mais c'est surtout pour le locataire classique que le dépôt de garantie est lourd à supporter. D'où les diverses propositions concernant ces dépôts de garantie entendues dans le cadre de la campagne électorale.

Dans un contexte de marché locatif où l'offre est plus conséquente, le locataire se sent en bonne posture et il cherche à négocier. Tout récemment, le réseau Century 21 a fait le tour de ses agences pour dresser une sorte de météo des loyers. Et, souligne Sylvain Jutteau, directeur du département administration de biens, " la plupart de nos managers ont constaté que les locataires demandaient systématiquement une baisse du loyer, voire arrivaient carrément en disant vouloir mettre telle somme et pas un euro de plus ". D'autres administrateurs de biens néanmoins ne constatent pas de tentatives de négociation.

La modification du rapport de force au profit des locataires se fait également sentir en matière d'exigences. " Depuis plusieurs années, le locataire est devenu, à juste titre, exigeant sur la qualité du bien qu'il va habiter. Et ce n'est pas parce que, aujourd'hui, le marché se détend que les attentes ont été revues à la baisse ", analyse Henry Buzy-Cazaux. Un locataire entrant veut une peinture propre, une moquette entretenue, une salle de bains où les joints du carrelage ne sont pas noirs d'encrassement, une robinetterie non engorgée de calcaire... Rien que de très normal. La pratique des locations avec franchise de loyers en contrepartie d'une remise en état n'est plus d'actualité. " On n'est plus dans le bricolage ou la bidouille, mais dans un marché qui s'est professionnalisé ", rappelle un acteur du marché. Cela dit, si d'aventure un locataire se sent attiré par des travaux, un bon conseil : décrire les travaux envisagés, les chiffrer et annexer le tout au bail.

La qualité du parc locatif privé, il est vrai, s'est améliorée en quelques années : selon Clameur, en 2005, par exemple, 25,3 % des relocations avaient fait l'objet de travaux d'amélioration et d'entretien. En 2006, ce pourcentage fléchit légèrement : 21,3 %. Une baisse qui inquiète Michel Mouillart : " Si le ralentissement des loyers est positif pour le locataire, il pèse sur l'effort d'amélioration réalisé par les propriétaires. " Et, à nouveau, le locataire sera en droit de jouer le difficile.

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