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Assurance pour prêt : les banques doivent vous conseiller | 11 avril 2007

Cette fois, la Cour de cassation ne s'est pas contentée de rendre un arrêt. Le 2 mars dernier, elle a même diffusé un communiqué de presse pour appuyer la décision rendue par sa chambre plénière (1). Voilà qui en dit long sur l'importance qu'elle accorde au devoir des établissements financiers d'apporter un conseil éclairé à leurs clients. L'affaire concernait un agriculteur qui s'était vu refuser la mise en oeuvre du contrat d'assurance souscrit en garantie d'un prêt. Pour des raisons de santé, ce dernier n'avait pu honorer ses engagements envers son banquier. Il en appelait donc à la banque et à l'assurance, qui refusaient la garantie au motif que le contrat ne couvrait que l'invalidité totale et définitive - qui suppose généralement l'impossibilité d'exercer toute activité professionnelle - et pas la seule inaptitude à l'exercice de la profession d'agriculteur. L'assuré a alors mis en cause sa banque, estimant qu'elle avait manqué à son devoir d'information et de conseil.


Généralement, la remise d'une notice d'information contenant des clauses claires et précises suffit à démontrer que l'assuré était informé. Mais, cette fois, la cour est allée plus loin. Elle a décidé que la remise de la notice ne suffisait pas à satisfaire l'obligation de conseil du banquier. Ce dernier, en effet, est également " tenu d'éclairer son client sur l'adéquation des risques couverts à sa situation personnelle d'emprunteur ". En l'espèce on imagine mal notre agriculteur changer au pied levé de profession dès lors qu'il découvre que, pour des raisons médicales, il ne peut plus exercer son métier. La cour a donc statué en équité. Un gros travail de mise en conformité attend les banques. Les contrats emprunteurs se révèlent parmi les plus générateurs de contentieux. En 2005, ils représentaient à eux seuls 12,5 % de l'ensemble des dossiers, soumis au médiateur de l'assurance.

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Publié par jpflamant à 15:53:46 dans crédit immobilier | Commentaires (0) |

Prix des logements anciens : légère hausse de 0,5 % au 1er trimestre 2007 | 06 avril 2007

Les prix dans l'ancien sont quasiment restés stables au cours du premier trimestre 2007, avec une hausse de 0,5%. Sur l'année glissante, ils affichent une progression de 6,5%, selon la FNAIM. La hausse pourrait se situer entre 3,5% et 5% en 2007.             Le vent serait-il en train de tourner sur le marché des logements anciens en France ? Au terme de six mois de baisse et de hausse alternées, les prix sont quasiment restés stables au cours du premier trimestre 2007, avec une hausse de 0,5%. A fin mars, sur l'année glissante, les prix de l'ancien ont augmenté de 6,5%, contre 7,1% à fin mars 2006 et 10,4% à fin mars 2005, selon la FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier).

 

 

Une hausse annuelle des prix de 5% en 2007 ?

 

" Avec une progression des prix s'approchant progressivement des 5%, le marché semble, en effet, avoir réagi mécaniquement à l'appréciation des taux d'intérêt des crédits immobiliers " analyse-t-on à la FNAIM.  Et de poursuivre : "Un allongement de la durée des emprunts et une amélioration sensible du revenu des ménages n'auraient pas permis, à eux seuls, de compenser de nouvelles hausses à deux chiffres ". Pour passer de 6,5% de hausse annuelle à 5% voire 3,5%, il faut s'attendre encore à des variations mensuelles erratiques de prix (hausse et baisse) d'ici à la fin de cette année. 

 

 

Un marché favorable aux acheteurs

 

Dans un marché manquant quelque peu de lisibilité, les délais de vente ont gagné un jour en passant à 53 jours selon la FNAIM Ile-de -France. Quant aux marges de négociation, elles dépendent bien sûr du " prix de présentation" du bien immobilier proposé à la vente. Plus le vendeur s'approche de l'estimation effectuée par le professionnel, moins le différentiel de prix est important. 

 

 

 

 

En France, les agences immobilières membres de la FNAIM réalisent quasiment un tiers des transactions de logements dans l'ancien, soit près de 240.000 affaires en 2006, selon les dernières estimations. Dans ce contexte mitigé, pour réaliser rapidement leur transaction, les vendeurs ont tout intérêt à proposer leur bien à un prix plus raisonnable. Quant aux acheteurs, le marché leur est favorable. Et, ils bénéficient d'une belle marge de négociation sur les biens affichant quelques défauts.

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Publié par jpflamant à 11:08:53 dans crédit immobilier | Commentaires (0) |

Euribor du 4 avril 2007 | 04 avril 2007

Taux Euribor 360 jours
Taux Dernier Variation Date
EUR 1W Euribor 3.59200 % 0.00% 18/01/2007
EUR 1M Euribor 3.86300 % -0.05% 04/04/2007
EUR 2M Euribor 3.87700 % 0.00% 03/04/2007
EUR 3M Euribor 3.94400 % +0.20% 04/04/2007
EUR 4M Euribor 3.99100 % +0.15% 04/04/2007
EUR 5M Euribor 4.02700 % +0.12% 04/04/2007
EUR 6M Euribor 4.06900 % +0.27% 04/04/2007
EUR 7M Euribor 4.09800 % +0.10% 04/04/2007
EUR 8M Euribor 4.12200 % -0.02% 04/04/2007
EUR 9M Euribor 4.14900 % 0.00% 03/04/2007
EUR 10M Euribor 4.16800 % 0.00% 03/04/2007
EUR 11M Euribor 4.18600 % -0.02% 04/04/2007
EUR 1Y Euribor 4.20300 % -0.05% 04/04/2007

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Publié par jpflamant à 14:47:47 dans crédit immobilier | Commentaires (0) |

Prêt à taux zéro : les nouveaux plafonds de ressouces au 01/04/2007 | 03 avril 2007

Les plafonds de ressources du nouveau prêt 0 % sont parus au Journal officiel. Ils tiennent compte du relèvement des plafonds de la zone A (agglomération parisienne, Côte d'Azur et le Genevois Français) et de la réforme de l'impôt sur le revenu (suppression de l'abattement de 20 %). Ces plafonds sont applicables aux offres de prêt émises à compter du 01.04.2007. Revenu fiscal de référence pour 1 personne : 31 250 € en zone A, 23 688 € en zone B ou C ; pour 2 personnes : 43 750 € en zone A, 31 588 € en zone B ou C ; pour 3 personnes : 50 000 € en zone A, 36 538 € en zone B ou C. Sont également publiés les plafonds de ressources relatifs à la majoration spécifique de prêt dont peuvent bénéficier, depuis le 01.01.2007, les emprunteurs percevant des revenus modestes.

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Publié par jpflamant à 18:03:51 dans crédit immobilier | Commentaires (0) |

Immobilier : les dangers de la défiscalisation | 02 avril 2007

Placements immobiliers : attention aux excès de la défiscalisation 
Outre gonfler les prix de vente, les avantages fiscaux liés à l'investissement résidentiel ont tendance à créer une pléthore de biens disponibles à la location.           

Emplacement, emplacement, emplacement, les trois règles d'or de l'immobilier ne varient pas au fil du temps. Pourtant des investisseurs privés, qui se sont laissés tenter par les sirènes de la défiscalisation s'en mordent les doigts. Attirés par les avantages fiscaux du dispositif Robien, ils ont eu tendance à privilégier la carotte fiscale à l'emplacement." Résultat : il existe une offre en produits défiscalisants parfois déconnectée de la réalité du marché, ce qui génère une surproduction dans des zones éloignées des secteurs où se concentrent les besoins " soulignent les experts du Crédit Foncier, dans leur dernière étude.

Des villes moyennes sinistrées

En peu partout en France, les promoteurs ont lancé des programmes de logements assortis d'un avantage fiscal. L'offre excédentaire concerne essentiellement des villes moyennes comme Valence, Tarbes, Montauban, Quimper, Brives, St-Brieuc, Angoulême, Mulhouse, Colmar et Niort, selon le Crédit Foncier. Nombre de biens destinés à la location restent vides plusieurs mois après leur livraison. Ne percevant aucun loyer, les investisseurs doivent faire face aux échéances du crédit. Et s'ils n'ont pas d'épargne devant eux, la solution consiste alors à brader leur bien à un autre investisseur ou à un accédant à la propriété.La décote est d'autant plus forte que les prix ont été gonflés. Ainsi par exemple en Aquitaine et dans le Poitou-Charente, l'étude _ toujours selon le Crédit Foncier_,  d'un échantillon de dix-sept opérations en "Robien" a révélé un écart moyen de 15% environ entre les prix de commercialisation et les prix de marché. Pire, cet écart variait de 20 à 38% pour la moitié de ces programmes ! 

Les indispensables précautions

Pour éviter les mauvaises surprises, mieux vaut faire preuve de vigilance. A commencer par se rendre sur place pour apprécier la localisation du bien, la vitalité de la demande locative et l'adéquation du prix demandé par rapport à celui du marché. " Dernière précaution : sélectionner des programmes de logements présentant une mixité entre accédants à la propriété et investisseurs, avec un ratio minimum de 60% d'accédants " conseille Olivier Guerin, directeur général de la plateforme immobilière Espace Partenaires. Cette présence de propriétaires occupants constitue un critère à prendre en compte, pour investir sans surpayer son bien. De plus, il constitue une garantie de bon entretien de l'immeuble, les propriétaires étant généralement plus attentifs à la préservation de leur bien que les simples locatairesVous recherchez un prêt immobilier ou souhaitez renégocier un prêt en cours ?  En 1 seul clic, comparez toutes les banques. Contactez-nous dès maintenant : il vous suffit de nous téléphoner au  04 42 38 36 68 ou de compléter la demande d'étude sur credit immobilier

Publié par jpflamant à 15:47:12 dans crédit immobilier | Commentaires (0) |

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