crédit immobilier

Les constructeurs vont être confrontés à l'avenir au problème de la solvabilité des ménages. Pour André Caron, directeur de l'étude, «l'ascenseur social est en panne». En effet, le principe selon lequel l'acheteur primo-accédant passe du HLM à la maison individuelle n'a plus lieu d'être. On observe une forte baisse de la primo-accession au profit de la « secundo-accession » qui passe de 42% en 2004 à 50% aujourd'hui.

L'étude montre également une élévation de l'âge d'accession à la propriété. Les plus de 50 ans représentent aujourd'hui 32% du marché contre 19 % en 2005 ! Les hausses des prix de la maison (+6%) et du terrain (+28%), alors que les ménages voient leurs revenus augmenter d'à peine 3%, expliquent ces tendances. Jusqu'à présent, les ménages compensaient cet état de fait par le biais de l'éloignement et d'un allongement de la durée du remboursement. Mais, selon André Caron, cela ne pourra pas durer : l'élasticité dans ces domaines est mince. Enfin, le seuil de revenu d'accessibilité à la propriété étant de 1700 € par mois (sachant que seulement 41% des acheteurs ont des revenus inférieurs à 2300 €, et qu'entre la classe de revenu la plus basse et celle la plus haute, le prix moyen de la maison augmente de 50% et celui du terrain de 150% !), 40% des ménages Français sont laissés « hors marché ».

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Les charges de copropriété se sont établies en moyenne à 19,8 €/m2 en 2005, soit une augmentation de 4,8 % par rapport à 2004, selon le dernier Observatoire des charges de copropriété de la Confédération nationale des administrateurs de biens. Le niveau des charges varie très fortement entre les villes, en raison des spécificités climatiques (niveau de dépenses de chauffage) ou de formes architecturales (hauteur des immeubles, dépenses d'ascenseur) et aussi en fonction des pratiques d'amélioration et d'entretien. La région Ile-de-France a enregistré les taux de charges les plus élevés : 27,2 €/m2 dans les Hauts-de-Seine, 22 €/m2 dans le Val d'Oise et 21,6 €/m2 à Paris, à cause des charges relatives à "l'eau froide", aux "frais de personnel" et aux "sociétés extérieures". Les niveaux de charges les plus bas sont observés à Perpignan (7,8 €/m2), à Rodez (8 €/m2) et à Clermont-Ferrand (9,3 €/m2), en raison des dépenses de chauffage et de frais de personnel plus faibles qu'ailleurs.

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Taux Euribor 360 jours
Taux	Dernier	Variation	Date
EUR 1W Euribor	3.35200 %	0.00%	14/11/2006
EUR 1M Euribor	3.39600 %	+0.50%	14/11/2006
EUR 2M Euribor	3.54300 %	+0.25%	14/11/2006
EUR 3M Euribor	3.59300 %	+0.17%	14/11/2006
EUR 4M Euribor	3.64500 %	+0.11%	14/11/2006
EUR 5M Euribor	3.69600 %	+0.16%	14/11/2006
EUR 6M Euribor	3.73600 %	+0.24%	14/11/2006
EUR 7M Euribor	3.77300 %	+0.40%	14/11/2006
EUR 8M Euribor	3.80300 %	+0.34%	14/11/2006
EUR 9M Euribor	3.83100 %	+0.47%	14/11/2006
EUR 10M Euribor	3.85200 %	+0.44%	14/11/2006
EUR 11M Euribor	3.86700 %	+0.60%	14/11/2006
EUR 1Y Euribor	3.88500 %	+0.73%	14/11/2006

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Les courbes se sont croisées en octobre. C'est un événement lourd de conséquences ! En effet, pour établir leur grille de prêts immobiliers, les banques utilisent l'OAT pour les taux fixes et l'Euribor pour les taux révisables. Or, l'Euribor se distancie actuellement par le haut de l'OAT, dont la courbe, elle, baisse. De ce fait  le coût des prêts à taux révisable est en train de devenir virtuellement plus élevé que celui des prêts à taux fixe. Les taux des OAT qui servent de référence aux crédits à taux fixes sont des taux à long terme. Ils ont baissé pendant tout l'été parce que les marchés n'anticipaient pas une aggravation de la hausse des prix. Ils étaient encouragés en cela par la baisse des prix du pétrole et le ralentissement de l'économie américaine.

Mais, la Banque Centrale Européenne, elle, ne l'entend pas de cette oreille et persiste à s'inquiéter des risques d'inflation dans une économie européenne qui connaît sa plus forte croissance depuis 2000. Pour prévenir ces dangers d'inflation, le taux directeur de la BCE est passé à 3,25 % le 5 octobre dernier, soit une hausse de 1,25 point depuis novembre 2005, et devrait encore subir une hausse d'un quart de point d'ici à la fin de l'année. L'Euribor répercutera cette inflation et devrait atteindre 4 % dans les prochains mois. Ce qui pourrait être les conditions des taux révisables pour les prêts immobiliers. Mais les banques oseront-elles répercuter ces tendances dans leurs barèmes ?

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Pour constituer une SCI, il faut être au moins deux. Chaque associé doit faire des apports (immeubles ou sommes d'argent en général). Ces apports ne sont pas forcément égaux.

Il convient d'établir des statuts qui définiront l'ensemble de la société, notamment : la durée, l'objet, l'identité des associés, le capital social. La SCI doit être immatriculée au registre du commerce et des sociétés.

Avec ces formalités, la SCI acquiert une personnalité morale ce qui lui permet de détenir un patrimoine propre, indépendant de ses associés.

Mais les formalités ne se limitent pas à la création. Pendant toute la durée de vie de la SCI, les associés doivent respecter une certaine discipline comptable et fiscale. D'où la nécessité de tenir une assemblée générale annuelle et de publier les comptes. (lien : avis d'expert : comment bien utiliser la SCI)

Attention, au niveau du financement d'un logement, un prêt d'épargne logement ne peut pas être accordé à une SCI.

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