crédit immobilier

Cadre légal

La renégociation d'un prêt aboutit normalement :

• soit à l'allongement de la durée du crédit en cours,
• soit au rachat du capital restant dû.

Dans le premier cas, dès lors qu'il n'y a pas de changement du montant emprunté et du taux d'intérêt, la modification du contrat de prêt s'opère par simple avenant. La seconde opération sous-entend la négociation d'une nouvelle offre de prêt entraînant par la même occasion le remboursement anticipé du prêt en cours.

Remboursement anticipé d'un prêt à la consommation

L'emprunteur peut toujours rembourser par anticipation le crédit qui lui a été consenti. Dans le cas d'un remboursement partiel, l'établissement prêteur peut toutefois exiger le versement d'un montant minimum équivalant à 3 mensualités.

Aucune indemnité n'est due pour le remboursement anticipé d'un crédit à la consommation (article L 311-29 du Code de la consommation).

Remboursement anticipé d'un prêt immobilier

Un remboursement anticipé est en principe possible. Le contrat de prêt peut cependant prévoir que le remboursement partiel, inférieur ou égal à 10 % du montant initial du prêt, est interdit, sauf s'il s'agit du solde. Le remboursement anticipé donne éventuellement lieu au versement d'une indemnité qui ne peut excéder :

• la valeur de 1 semestre d'intérêt sur le capital remboursé au taux moyen du prêt,
• sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû avant le remboursement.

REMARQUE : pour les prêts conclus depuis le 29.06.99, aucune indemnité ne peut être réclamée si le remboursement est motivé par certains événements : décès, licenciement, invalidité ou vente de l’immeuble (résidence principale) suite au changement du lieu d’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint.

Quand renégocier ?

Avant toute renégociation, l'emprunteur doit vérifier plusieurs éléments.

En premier lieu, il lui faut relire le contrat de prêt et examiner les éventuelles conditions imposées pour la renégociation d'un prêt : par exemple, dans le cas d'un prêt immobilier, la période de franchise durant laquelle toute renégociation est impossible, le montant minimum pouvant être remboursé ou encore les frais liés à l'opération.

L'analyse de l'amortissement du prêt en cours est ensuite nécessaire. Le tableau d'amortissement remis à la naissance du prêt montre mois par mois la part d'intérêts et la part de capital représentant le montant des mensualités. Selon le type de prêt souscrit (classique, échéance constante, échéance progressive, prêt relais, in fine...), le capital ne s'amortit pas de la même manière. Le coût global de la renégociation sera donc différent selon le type d'amortissement. Dans le cadre d'un prêt à échéance constante (la grande majorité des prêts octroyés aux particuliers), il est facile de constater que dans les premières années du prêt, l'emprunteur paie principalement les intérêts et le capital emprunté s'amortit relativement peu. Plus le crédit est jeune, plus les économies sont donc susceptibles d'être significatives à l'issue de la renégociation. Il est ainsi généralement admis que l'opération est intéressante dans la première moitié voire le premier tiers de la vie de l'emprunt.

Enfin, pour que "le jeu en vaille la chandelle", il convient de repérer et de calculer les divers frais occasionnés par la renégociation du prêt.