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L'accès au crédit immobilier trop risqué ? | 25 janvier 2006

L'accès de plus en plus facile au crédit immobilier présente des risques à la fois pour les ménages et pour les marchés financiers, selon la Banque des règlements internationaux. Or la probabilité d'un retournement de tendance est plus elevée qu'il y a quelques années.

Le boom des crédits immobiliers et la dette grandissante des ménages inquiète la "banque des banques centrales". Dans un rapport, la banque des règlements internationaux (BRI ) estime que l'accès de plus en plus facile au crédit immobilier présente des risques, à la fois pour les ménages qui s'endettent et pour les marchés financiers.

Malgré les différences propres à chaque pays, la BRI observe que des traits communs – critères plus souples pour les crédits, multiplication des types de prêts immobiliers proposés, etc. – ont abouti au même phénomène : de plus en plus de ménages qui n'auraient pas pu accéder auparavant à l'endettement peuvent désormais obtenir facilement des crédits immobiliers. Quitte à pousser la limite du raisonnable et à s'étrangler pour acheter le bien de leur rêve. Autre risque : le fort développement des intermédiaires qui acceptent de prêter de l'argent à des ménages financièrement fragiles qui ont essuyé un refus auprès des banques. Résultat : entre 1994 et 2004, la dette hypothécaire par habitant a doublé ou triplé, selon les cas, aux Etats-Unis, au Royaume-Uni, en Australie, au Luxembourg, aux Pays-Bas et en Espagne. Aux Etats-Unis, l'endettement hypothécaire des ménages qui représentait 60% de leur revenu disponible en 1998, en représente aujourd'hui près de 90%. Les experts voient aussi d'un mauvais oeil le développement du crédit à taux variable.

Or, souligne le rapport, cette tendance à l'expansion des crédits immobiliers – et la hausse des prix qui l'accompagnent – n'est pas sans risque. Car même si pour le moment, d'après des tests menés en amont par les banques centrales, les banques ont des réserves pour affronter des défauts de paiements, la machine pourrait se détraquer de manière plus importante. Justement parce que l'environnement a changé : la qualité des emprunteurs n'est plus aussi élevée et la sophistication des crédits rend les choses plus compliquées. La tendance pourrait donc se retourner "d'une manière qui nuise gravement à l'activité économique générale". Et malheureusement, "la probabilité d'une telle évolution est plus élevée qu'il y a seulement quelques années" estiment les auteurs. "Une bulle immobilière est plus dangereuse qu'une bulle boursière car le choc est plus important, rappelait Michel Aglietta, professeur d'économie à Paris X, en marge d'une présentation. Non seulement parce que l'effet richesse est plus important et qu'il concerne une palette de ménages plus large, mais aussi parce que le marché immobilier est moins liquide. Il n'y a donc pas de retour rapide à l'équilibre en cas de choc". Pour les marchés financiers, la BRI voit dans le développement de nouveaux produits financiers complexes liés à l'immobilier une nouvelle source de volatilité en cas de choc. Autrement dit, la bourse pourrait tanguer plus fort si le marché immobilier secoue.

La BRI appelle donc les banques centrales à se montrer extrêmement vigilantes. Elle les encourage à diversifier au maximum les indicateurs avancés qu'elles utilisent, à s'assurer de la très haute qualité de leurs données sur les prix immobiliers et surtout à s'échanger leurs informations. Car le développement de la globalisation financière a brouillé un peu les pistes. Et il devient difficile de savoir qui supportera in fine le risque en cas de déraillement. Source : © lexpansion.com Informations copyright

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Publié par jpflamant à 09:36:35 dans crédit immobilier | Commentaires (0) |

Etre propriétaire en 2006 | 21 janvier 2006

Les emprunts contractés par les acquéreurs de leur résidence principale en 2005 confirment les difficultés des familles les plus modestes et l'augmentation des acheteurs aisés.

La flambée des prix des logements observée depuis quelques années a exclu de l'accession à la propriété des franges importantes de candidats. Tous les centres urbains convoités ne peuvent plus retenir les ménages les plus modestes. La mise à jour des statistiques de l'Observatoire du financement du logement (CSA), fin décembre 2005, effectuée par Michel Mouillart, professeur à Paris-X-Nanterre, éclaire, au regard des dossiers d'emprunts contractés en 2005, le marché de l'accession et le profil des nouveaux acquéreurs.

Le nombre des accédants, qui s'élevait à 670.000 en 2000, a atteint 735.000 en 2005, mais leur typologie a radicalement changé : les ménages, dont les revenus sont inférieurs à trois SMIC peinent à s'endetter, alors que les quatre SMIC et plus ont pu supporter la hausse des prix de l'immobilier. Un simple énoncé des chiffres montre que les acquéreurs disposant de revenus équivalents à deux SMIC et moins ont perdu 40 % de leurs effectifs en cinq ans. Ils étaient 135.000 en 2000 avec un « taux d'effort » (la part des revenus consacrée au remboursement des emprunts immobiliers) de 26 %. Ils ne sont plus que 80.000 en 2005 avec un taux d'effort passé à 30 %. L'écart entre les chiffres d'accédants montre que les taux d'effort sont devenus pour beaucoup insupportables et se traduisent par la disparition de 55.000 acheteurs potentiels pour cette catégorie de ménages. Les acquéreurs disposant de revenus compris entre deux et trois SMIC étaient 205.000 en 2000. Ils ne sont plus que 170.000 en 2005. Leurs taux d'effort sont passés de 25 à 28 %, faisant disparaître 20 % des emprunteurs. « Dans la réalité, le mouvement des prix de l'immobilier résidentiel a donc fermé l'accès des marchés aux moins de trois SMIC », résume l'universitaire.

Nombre des transactions élevé
Une brève addition le confirme : les accédants avec trois SMIC et moins étaient 340.000 en 2000 (135.000 + 205.000), ils ne sont plus que 250.000 aujourd'hui (80.000 + 170.000). Ainsi, l'accession sociale, qui représentait 50 % des achats immobiliers il y a cinq ans, dépasse à peine le tiers aujourd'hui. A partir de 2000, la hausse des prix de vente des logements s'est accélérée au-delà de ce qu'autorisait l'amélioration des conditions de crédit. La désolvabilisation a empêché 90.000 ménages de réaliser leur souhait. La forte montée des prix n'a pas pour autant cassé le marché. Le nombre des transactions s'est même élevé. « L'accroissement des ménages aux revenus les plus élevés a plus que compensé les effets de la désolvabilisation », souligne Michel Mouillart.

Les quatre à cinq SMIC ont vu leurs effectifs augmenter de 50 % : ils étaient 85.000 en 2000, ils sont 125.000 en 2005, leur taux d'effort passant dans le même temps de 20 % à 25 %. Les cinq SMIC et plus font encore mieux. Ils étaient 100.000 en 2000. Ils sont 185.000 en 2005 avec un taux d'effort qui, de l'ordre de 16 % en 2000, se situe à 19 % aujourd'hui. Ainsi, les quatre SMIC et plus totalisent 310.000 accédants (125.000 + 185.000) marquant leur formidable ascension sur le marché résidentiel. La hausse des prix ne les a pas dérangés : la progression de leur taux d'effort est restée supportable. Le marché immobilier résidentiel leur doit sa bonne santé. Vous recherchez un crédit immobilier ? Source : © lesechos.fr informations copyright

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Publié par jpflamant à 09:02:17 dans crédit immobilier | Commentaires (0) |

Dispositif Borloo : dernières modifications | 20 janvier 2006

« Investissement locatif : l'amortissement Borloo devrait représenter 65% du prix de vente

Sur quinze ans, le dispositif Borloo » permettra de déduire 65% du prix de vente au lieu de seulement 50% dans le cadre du régime « Robien »

Du nouveau en perspective pour les investisseurs immobiliers. Prévu à l'origine à 75% du prix de vente du logement neuf, l'amortissement « Borloo » ne devrait finalement qu'en représenter 65%. C'est ce qu'il ressort de la rédaction actuelle du projet de loi « engagement national pour le logement », qui fera l'objet dès cette semaine d'un examen par l'Assemblée nationale.

En outre, une réponse ministérielle publiée dans le JO Sénat du 12 janvier 2006 le confirme :« Un amendement gouvernemental a proposé d'instaurer un nouvel avantage fiscal « Borloo » pour favoriser l'investissement locatif dans le logement neuf à destination des ménages à revenus moyens et intermédiaires.
Les loyers correspondants seront plafonnés à 70 % du prix du marché. Ce nouveau dispositif fiscal permettra d'amortir 65 % de la valeur du bien sur quinze ans, avec une déduction forfaitaire majorée de 30 % sur les revenus locatifs, sous réserve que les ressources du locataire ne dépassent pas les plafonds de ressources fixés en matière de prêts locatifs intermédiaires (PLI) ».
Le dispositif « Borloo » devrait susciter la construction de quelques 20.000 logements neufs à loyers maîtrisés par an.
Rien de comparable par conséquent avec le dispositif d'aide à l'investissement locatif « Robien », qui est à l'origine d'environ 65.000 logements neufs locatifs par an. Mais pour corriger ses effets pervers qui ont conduit à trop construire dans des villes moyennes où la demande locative n'est pas forcément au rendez-vous, ce régime devrait faire l'objet d'un sérieux tour de vis.
Toujours dans le projet de loi « engagement national pour le logement », le même amendement ramène à 50 % sur neuf ans, au lieu de 65 % sur quinze ans dans le régime fiscal actuel, l'amortissement autorisé de la valeur du bien. La déduction forfaitaire de 6 % du montant des loyers est supprimée.

«Cette réflexion conserve à l'investissement locatif « Robien » une rentabilité satisfaisante dans les grandes agglomérations les plus chères et diminue son attractivité dans les territoires aujourd'hui détendus » estime la réponse ministérielle. Reste à savoir si dans les zones «tendues» comme la région parisienne et le Midi de la France, l'avantage fiscal « Borloo » compensera la baisse de loyers, qui sera imposée par ce futur dispositif.

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Publié par jpflamant à 09:15:35 dans crédit immobilier | Commentaires (0) |

Le prêt hypothècaire | 19 janvier 2006

Vous avez des besoins financiers ou de trésorerie à titre professionnel (professions libérales, commerçants, artisans, entreprises...) ou à titre personnel.

Vous n'avez pas trouvé de solution à votre recherche de financement auprès des banques traditionnelles :

• elles refusent en général de prêter pour financer des besoins de trésorerie ou des projets qui n'entrent pas dans les schémas classiques,
• elles ne souhaitent pas intervenir dans les situations financières compliquées ;
• elles ne souhaitent pas en général prêter à un particulier pour des besoins professionnels ;

Vous disposez d'un patrimoine immobilier, le montant de votre encours de prêt est inférieur à 50% de la valeur de vos biens.

Le prêt hypothècaire, une solution simple et efficace pour dégager de la trésorerie:

Le prêt hypothécaire peut être mis en place sur des durées court ou long terme (de 5 à 15 ans), sa durée s'adapte ainsi à votre capacité de remboursement, les modalités d'accompagnement sont souples : franchise d'amortissement, possibilité de remboursement par anticipation, modularité, taux fixe ou variable, prêt relais ...

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Publié par jpflamant à 10:00:21 dans crédit immobilier | Commentaires (0) |

Etre primo-accèdant en 2006 | 18 janvier 2006

Au plan national, la part d'acheteurs primo-accédants est en baisse. Elle est passée de 76% en 1998 à 63% en 2004. Principal responsable : la hausse des prix. Cette diminution est plus accentuée dans les régions à forte tension immobilière : 56,1 % en Ile-de-France et 55 % en Provence-Alpes-Côte d'Azur.

Le Crédit Foncier estime qu'entre 2000 et 2005, un ménage de primo-accédants a perdu 20 % de son pouvoir d'achat immobilier.

Pour redonner du pouvoir d'achat aux 90 000 primo-accédants privés ainsi d'acheter chaque année, il faudrait que les revenus augmentent - dans l'ancien, les prix ont doublé en 7 ans tandis le revenu disponible moyen des ménages augmentait de seulement 10 %. -, que les taux d'intérêt restent stables, que les prix baissent et que la tendance à la pénurie de logements s'inverse.

Pour acheter en 2006, mieux vaut donc être propriétaire que primo-accédant, et profiter de l'apport que constitue la revente de son bien...

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Publié par jpflamant à 10:29:50 dans crédit immobilier | Commentaires (0) |

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