La possibilité d'amortir 47,5% de sa souscription sur neuf ans et la gestion déléguée à un tiers constituent les avantages de cet investissement en parts de sociétés civiles immobilières (SCPI)

En matière de fiscalité immobilière, un dispositif d'incitation au logement locatif chasse l'autre. Comme le "Robien recentré" succède au régime "Robien", les sociétés de gestion de SCPI (société civile de placement immobilier) filiales de banques en profitent pour lancer des produits permettant aux associés de défiscaliser.

A ce jour, quatre groupes bancaires viennent d'étoffer leur offre de " pierre en parts " d'une SCPI adoptant le régime fiscal " Robien recentré ". Ainsi " BP Residence Patrimoine 2 " du groupe Natexis Banques Populaires, " Domivalor 3 " d'Immovalor Gestion du groupe AGF, " Multihabitation 3 " de l'UFG et " Atout Pierre Habitation 2 " diffusée conjointement par la Caisse d'Epargne et la Postale font désormais appel public à l'épargne.

Gros plan sur l'amortissement

En devenant associé d'une SCPI " Robien recentré ", le particulier peut pratiquer un amortissement identique à celui accordé dans le cadre d'un achat immobilier en direct. En fait il peut amortir à hauteur de 6% sur les sept premières années et de 4% sur les deux années suivantes. Seule différence :  le calcul de cet amortissement s'effectue sur la base de 95% de la souscription. D'où un amortissement de 47,5% sur neuf ans, au lieu de 50% en cas d'achat en direct.

Alors que l'investissement en direct n'autorise l'amortissement qu'à la livraison du logement, les économies d'impôt sont immédiates. Il est en effet possible de commencer à amortir au prorata temporis, dès le mois suivant de la souscription. Ainsi une souscription en octobre 2006 permet d'amortir sur deux mois cette année. Généralement le prix de souscription est fixé à 1.500 euros la part et le minimum de souscription à cinq parts.

Comme ces SCPI constitueront leur patrimoine en achetant des logements neufs en région parisienne et en province, les associés peuvent tabler sur un rendement locatif de l'ordre de 3 % annuels.  Dans ces SCPI fiscales, la durée minimale de détention est fixée à neuf ans, sous peine de supporter une réintégration de l'amortissement. 

Dans la pratique, il faut patienter une douzaine d'années caraprès la durée fiscale, les gestionnaires de SCPI, avec l'accord des associés décident de " casser la tirelire " en procèdeant à la liquidation du patrimoine. Les associés recueillent alors le produit des ventes immobilières, au prorata de leurs parts détenues dans la SCPI.

La pierre en parts "Robien recentré" s'adresse aux particuliers fortement imposés désirant se constituer un patrimoine immobilier en se déchargeant de tout souci de gestion. A moins qu'ils souhaitent défiscaliser des revenus fonciers perçus par ailleurs.